Si necesitas recuperar los gastos hipotecarios que pagaste indebidamente, esta guía está diseñada para responder todas tus dudas.
1. ¿Qué son los gastos hipotecarios y en qué casos puedo reclamarlos?
Los gastos hipotecarios son los costes asociados a la formalización de un préstamo hipotecario, como los honorarios de Notaría, Registro, gestoría y tasación.
Puedes reclamar estos gastos si:
- Firmaste tu hipoteca antes de 2019.
- Eres consumidor (es decir, usaste la hipoteca para adquirir una vivienda habitual).
- No aplican para hipotecas constituidas por empresas o con fines comerciales, como la compra de una nave industrial.
2. ¿Puedo reclamar aunque mi hipoteca ya esté cancelada?
Sí, aunque hayas cancelado tu hipoteca, es posible reclamar los gastos hipotecarios siempre que cumplas con los requisitos establecidos.
3. ¿Qué gastos hipotecarios puedo reclamar?
Los gastos reclamables incluyen:
- 50% de los gastos de Notaría.
- 100% de los gastos del Registro de la Propiedad.
- 100% de los gastos de la gestoría.
- 100% de los gastos de tasación.
- Comisión de apertura, en algunos casos (si es desproporcionada o no cumple con los controles de transparencia).
4. ¿En qué casos puedo reclamar la comisión de apertura?
La comisión de apertura es reclamable si no supera los controles de transparencia, contenido o proporcionalidad.
Se considera desproporcionada si:
- Supera el 1,5% del capital del préstamo.
- Aunque sea inferior al 1,5%, supera los 1.000 euros.
5. ¿Cuáles son los beneficios de reclamar los gastos hipotecarios?
Además de recuperar el dinero pagado indebidamente, obtendrás:
- Intereses legales desde la fecha del pago hasta la devolución.
- Posible condena en costas al banco, reduciendo los gastos del proceso.
6. ¿Qué documentos necesito para iniciar la reclamación?
Es importante recopilar:
- Escritura de compraventa.
- Escritura de constitución de la hipoteca.
- Facturas de Notaría, Registro de la Propiedad, gestoría y tasación.
7. ¿Qué pasa si no tengo todos los documentos necesarios?
Puedes reclamar los gastos que puedas probar. Si falta alguna documentación, solicita al banco o a la gestoría que te proporcionen copias. También puedes obtener información en el Registro de la Propiedad o empresas de tasación.
8. ¿Cómo inicio el proceso de reclamación?
- Envía un burofax al banco, detallando los gastos que deseas reclamar y adjuntando las facturas.
- Si el banco no responde o rechaza la reclamación, puedes iniciar un procedimiento judicial con el apoyo de un abogado especializado.
9. ¿Cuánto tiempo dura todo el procedimiento?
El proceso puede variar dependiendo de la actitud del banco y la carga del juzgado. En promedio, toma entre 1 y 1,5 años obtener una sentencia firme.
10. ¿Es necesario acudir al juzgado durante el procedimiento?
Solo necesitas acudir para otorgar un poder notarial (que también puede hacerse online si tienes certificado digital). El resto del proceso lo llevará tu abogado y procurador.
11. ¿Qué ocurre si hay más de una persona en la hipoteca?
Todas las partes deben participar en la reclamación, pero el proceso se tramita conjuntamente en un único expediente.
12. ¿Es posible llegar a un acuerdo con el banco durante el procedimiento?
Sí, es frecuente que los bancos propongan acuerdos una vez iniciado el procedimiento judicial. Es importante analizar estas ofertas con un abogado antes de aceptarlas.
13. ¿Se puede reclamar junto con la cláusula suelo?
Sí, ambas reclamaciones son compatibles y pueden presentarse en el mismo procedimiento.
14. ¿Puedo reclamar si firmé un acuerdo con el banco renunciando a futuras acciones judiciales?
En muchos casos, estos acuerdos pueden declararse nulos si no cumplieron con los controles de transparencia. Un abogado especializado puede estudiar tu caso y asesorarte.
15. ¿Qué sucede si el banco rechaza mi reclamación extrajudicial?
Puedes iniciar un procedimiento judicial. Este paso es clave para garantizar la devolución de los gastos, y contar con un abogado especializado es fundamental para maximizar tus posibilidades de éxito.
16. ¿Puedo reclamar si mi hipoteca fue subrogada a otro banco?
Sí, puedes reclamar los gastos de la hipoteca original al banco con el que se firmó inicialmente, siempre que la cláusula abusiva no haya sido corregida.
17. ¿Qué pasa si he vendido la vivienda?
La reclamación no depende de la titularidad actual del inmueble. Puedes reclamar los gastos hipotecarios aunque ya no seas propietario.
18. ¿Qué ocurre si el banco me devuelve solo una parte de los gastos?
Es importante evaluar si el acuerdo ofrecido por el banco es justo. Si no lo es, puedes proceder judicialmente para reclamar el 100% de lo que corresponde.
19. ¿Puedo reclamar en casos de dación en pago?
Sí, los gastos indebidos derivados de la formalización de la hipoteca pueden reclamarse incluso si entregaste la vivienda como pago de la deuda.
20. ¿Necesito un abogado para reclamar los gastos hipotecarios?
Aunque no es obligatorio para la fase extrajudicial, contar con un abogado experto en derecho bancario es altamente recomendable. Un profesional aumentará las probabilidades de éxito y asegurará que reclames todos los conceptos que te corresponden.