Derechos y obligaciones en el contrato de arrendamiento de vivienda habitual
El contrato de arrendamiento de vivienda habitual es una de las figuras jurídicas más frecuentes en la vida diaria, pero también una de las que más dudas y conflictos genera. Tanto propietarios como inquilinos suelen desconocer hasta qué punto la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula con detalle las relaciones entre ambos. Este desconocimiento da lugar a malentendidos sobre quién debe realizar las reparaciones, hasta cuándo dura el contrato, qué ocurre si el inquilino quiere marcharse antes o qué derechos tiene el propietario si necesita recuperar su vivienda.
La finalidad de la LAU es clara: garantizar que el inquilino pueda disfrutar de estabilidad en su hogar y que el propietario conserve la seguridad de su inversión inmobiliaria. Para lograr este equilibrio, la ley establece una serie de derechos y obligaciones que vamos a analizar con detalle, siguiendo un esquema ordenado y numerado.
1. La duración del contrato: una garantía de estabilidad
Aunque las partes puedan pactar la duración que deseen, la LAU impone un mínimo legal: cinco años si el arrendador es una persona física y siete años si se trata de una persona jurídica. Esto significa que, incluso si se firma un contrato por un año, el arrendatario tiene derecho a permanecer hasta completar ese plazo mínimo.
El legislador busca con ello evitar situaciones de inestabilidad, como los cambios de vivienda continuos, que afectan negativamente a las familias. Gracias a este marco, el arrendatario puede organizar su vida sabiendo que no se le obligará a abandonar la vivienda antes de tiempo, siempre que cumpla sus obligaciones.
2. La prórroga tácita: continuidad tras el vencimiento
Si llega el vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas y ninguna de las partes manifiesta su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorroga automáticamente por periodos anuales de hasta tres años adicionales. De esta forma, la LAU refuerza la estabilidad residencial y otorga al arrendatario margen para organizar su futuro sin la incertidumbre de tener que mudarse de un día para otro.
3. Obligaciones del arrendador: garantizar habitabilidad y conservación
El propietario tiene responsabilidades claras, que van más allá de cobrar la renta. Debe entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad, conservarla durante todo el contrato y realizar las reparaciones necesarias que no sean imputables al arrendatario.
Por ejemplo, si se produce una avería en la instalación eléctrica o una fuga de agua por desgaste, corresponde al arrendador asumir los costes. Además, debe respetar el derecho del arrendatario a disfrutar pacíficamente de la vivienda, sin intromisiones ni perturbaciones.
4. Obligaciones del arrendatario: uso diligente y pago puntual
El inquilino debe pagar la renta en la forma y plazos pactados, siendo el impago la causa más habitual de resolución contractual. Asimismo, tiene que cuidar la vivienda, devolviéndola en buen estado al término del contrato. No puede realizar obras sin consentimiento del propietario, salvo pequeñas adaptaciones necesarias para garantizar accesibilidad, por ejemplo en casos de discapacidad.
El arrendatario también debe permitir la realización de reparaciones necesarias que correspondan al arrendador y responder de los daños que cause por un uso indebido.
5. Derechos del arrendador: control y seguridad jurídica
El propietario conserva derechos esenciales que le permiten proteger su inmueble. Tiene derecho a cobrar puntualmente la renta, a recuperar la vivienda si la necesita para sí o para un familiar en primer grado —siempre que lo haya hecho constar en el contrato y lo comunique con antelación— y a resolver el contrato si el arrendatario incumple sus obligaciones.
Además, en caso de venta de la vivienda, el arrendador puede transmitir la propiedad, aunque el nuevo propietario deberá respetar el contrato hasta el plazo mínimo legal.
6. Derechos del arrendatario: estabilidad y protección legal
El arrendatario goza de una protección reforzada. Puede permanecer en la vivienda durante el plazo mínimo legal, exigir al propietario que realice las reparaciones necesarias y, en caso de venta, ejercer el derecho de adquisición preferente.
Asimismo, en situaciones familiares complejas, como separación, divorcio o fallecimiento, determinados parientes cercanos pueden subrogarse en el contrato, garantizando así la continuidad en la vivienda habitual.
7. La fianza y otras garantías
La ley exige al arrendatario entregar una fianza equivalente a una mensualidad de renta en contratos de vivienda. Además, las partes pueden pactar otras garantías, como depósitos adicionales o avales bancarios. Estas medidas buscan proteger al arrendador frente a posibles incumplimientos y cubrir daños o rentas impagadas.
8. La buena fe contractual: la base del arrendamiento
Más allá de los artículos de la LAU, la relación entre arrendador y arrendatario debe regirse por la buena fe. Esto implica cumplir los compromisos asumidos y evitar conductas que perjudiquen a la otra parte. Un arrendamiento basado en la confianza y en el respeto mutuo siempre será más duradero y pacífico.
Reflexión final: cómo evitar conflictos innecesarios
Conocer los derechos y obligaciones que la LAU impone a cada parte es la mejor herramienta para prevenir problemas. En Oriente Legal Abogados, en Arriondas (Asturias), ayudamos tanto a propietarios como a inquilinos a negociar, redactar y ejecutar contratos de alquiler con seguridad jurídica. Porque un contrato bien asesorado es sinónimo de tranquilidad para ambas partes.