Resolución y extinción de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual
El contrato de arrendamiento no siempre finaliza al llegar al plazo pactado. Existen múltiples causas de resolución y extinción previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, que pueden anticipar o condicionar el fin de la relación entre arrendador y arrendatario.
Desde el simple desistimiento del inquilino hasta el incumplimiento de obligaciones esenciales, la ley regula con detalle las situaciones en las que el contrato puede extinguirse y los derechos que corresponden a cada parte.
1. El vencimiento del plazo como final natural
La causa más común de extinción es el transcurso del tiempo. Sin embargo, la LAU garantiza al inquilino un mínimo de cinco o siete años, según se trate de arrendador persona física o jurídica. Finalizado este periodo, si ninguna parte comunica lo contrario, el contrato puede prorrogarse automáticamente hasta tres años más.
2. La prórroga extraordinaria en casos especiales
Además de la prórroga tácita, la LAU contempla la posibilidad de una prórroga extraordinaria en situaciones de vulnerabilidad social o cuando la vivienda se encuentre en zonas de mercado tensionado. En esos casos, y especialmente cuando el arrendador es gran tenedor, la ley protege al inquilino obligando a aceptar la prórroga en los términos establecidos.
3. Desistimiento voluntario del arrendatario
El arrendatario no está obligado a permanecer hasta el final del contrato. Pasados seis meses, puede desistir, siempre que lo comunique con un preaviso de 30 días. Ahora bien, si así se pactó en el contrato, deberá indemnizar al arrendador con una mensualidad por cada año pendiente. Este mecanismo equilibra los intereses: el inquilino gana flexibilidad y el propietario protección frente a abandonos repentinos.
4. Resolución por incumplimiento del arrendatario
El artículo 27 de la LAU detalla las causas más habituales de resolución:
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Impago de la renta o de otras cantidades.
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Subarriendo inconsentido.
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Realización de daños dolosos o actividades ilícitas en la vivienda.
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Incumplimiento grave de las obligaciones contractuales.
En estos casos, el arrendador puede acudir a los tribunales para recuperar la vivienda y reclamar las cantidades adeudadas.
5. Resolución por incumplimiento del arrendador
El arrendatario también tiene derecho a resolver el contrato si el propietario incumple sus deberes esenciales, como conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad o respetar el uso pacífico. Por ejemplo, si el arrendador se niega reiteradamente a reparar una instalación fundamental, el inquilino puede solicitar la resolución y marcharse sin penalización.
6. Extinción por circunstancias sobrevenidas
Existen supuestos ajenos a la voluntad de las partes que también extinguen el contrato:
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Venta de la vivienda: el comprador debe respetar el contrato durante el plazo legal mínimo.
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Fallecimiento del arrendatario: los familiares cercanos pueden subrogarse en el contrato, garantizando la continuidad en la vivienda.
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Inhabitabilidad del inmueble: si la vivienda deja de reunir las condiciones necesarias para ser habitada, el contrato se extingue.
7. La intervención judicial en los conflictos
Cuando las partes no logran un acuerdo, corresponde a los tribunales resolver la situación. El procedimiento más habitual es el desahucio por impago, que puede acumularse con la reclamación de rentas. La ley también regula la posibilidad de que el arrendatario enerve la acción pagando lo adeudado, aunque solo podrá hacerlo una vez.
Reflexión final: la importancia de actuar con asesoramiento legal
La resolución y extinción de un contrato de arrendamiento son momentos delicados que pueden desembocar en litigios si no se gestionan correctamente. Contar con un abogado especializado en arrendamientos en Asturias es clave para garantizar que los derechos de cada parte se respeten.
En Oriente Legal Abogados, asesoramos tanto a propietarios como a inquilinos en casos de extinción anticipada, resolución judicial y desahucios, ofreciendo soluciones prácticas y seguras para evitar conflictos innecesarios.